아파트 후순위 담보 대출이란?

아파트 후순위 담보 대출을 알아보신 분들은 보통 이렇게 말씀하십니다. “금리가 높고 회사마다 금리 차이가 커요.” 도대체 왜 그럴까요? 후순위 담보 대출 금리는 어떻게 비교해야 할까요?

오늘은 이런 이야기를 해 보겠습니다. 대출 상담을 하기 전에 읽어 보시면 좋은 내용입니다.

아파트 후순위 담보 대출 정보
후순위 담보 대출에 대해서 알아보겠습니다.

아파트 후순위 담보 대출이란?

기존에 담보 대출이 있는 상황에서 추가로 받는 담보 대출을 의미합니다.

그래서 선순위가 아닌 ‘후순위‘입니다. 또한 담보로 제공한 부동산이 아파트라면 ‘아파트 후순위 담보 대출‘이라고 부르거나 포괄적인 개념으로 ‘후순위 주택 담보 대출’이라고 부르기도 합니다.

한편, 담보로 제공할 수 있는 아파트는 흔히 생각하는 아파트 외에도 주상복합 아파트, 아파트형 연립주택, 주거용 오피스텔 등을 포함하는 개념입니다. 정확한 담보의 범위는 대출 상품에 따라 다를 수 있습니다.

이제 더 구제적으로 들어가서, ‘후순위’라는 용어는 무엇을 의미하는지 알아보겠습니다.

후순위 담보의 법적 개념

‘후순위 담보’는 법률에 규정되어 있습니다. 「민법」 제356조부터 시작하는 ‘저당권’ 규정입니다. 저당권자는 채무자 또는 제3자가 담보로 제공한 부동산에 대해서는 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖고 있습니다.

이렇게 저당권을 설정한 채권이 한 개라면 문제가 별로 없지만, 채권이 여러 개라면 조금 복잡한 문제가 발생합니다.

저당권자가 정상적으로 채권을 변제받지 못했을 때, 경매 등을 통해 부동산을 처분해서 변제를 받는데요. 매각 대금을 ‘여러 저당권자에게 어떤 방식으로 배분할지’에 대한 문제입니다.

여기에서 ‘순위’라는 개념이 중요합니다. 간단한 민법 규정 하나를 소개해 드리겠습니다.

「민법」 제333조와 제370조의 규정에 따르면 여러 개의 채권을 담보하기 위해 ‘동일한 부동산’에 ‘여러 개의 저당권’을 설정한 때에는 그 순위는 설정의 ‘선후’에 의하도록 되어 있습니다.

이렇게 법률에 따라 변제 순위를 선순위와 후순위로 나눈 것입니다. 이때 순위는 저당권을 설정한 날짜를 기준으로 합니다.

그런데 부동산의 담보 가치에 비해서 저당권이 설정된 채권 금액이 적다면 순위가 문제 되지 않습니다. 부동산을 경매로 처분해서 모든 저당권자가 채권을 변제받으면 되기 때문입니다.

반면에 부동산 매각 대금이 채권 금액보다 적다면 상황이 다릅니다. 우선적으로 선순위 저당권자가 변제받고, 그다음에 후순위 저당권자들이 순서대로 변제받게 됩니다.

후순위 담보 대출의 금리가 높은 이유

왜 아파트 후순위 담보 대출의 금리가 높을까요?

그 이유는 금리에 ‘위험’을 반영하기 때문입니다. 위험을 더 구체적으로 말하면, 채무자가 빚을 갚지 않았을 때의 금전적 손실을 확률적으로 계산한 값입니다.

이렇게 후순위 부동산 담보 대출은 각 금융회사가 위험에 대한 대가를 산정해서 금리에 가산하기 때문에 금리가 높아지는 것입니다.

그리고 후순위 담보 대출의 금리가 금융회사별로 많이 다른 이유도 짐작해 볼 수 있는데요.

그 이유는 바로 금융회사별로 ‘위험’을 평가한 결과가 다르기 때문입니다. 후순위 담보인 경우 금리를 얼마나 올려야 하는지 계산하는 방식은 금융회사마다 다를 수 있습니다.

금리 비교는 필수!

아파트 후순위 담보 대출을 알아보신다면 여러 곳에서 금리를 비교하는 것이 유리합니다.

앞에서 말씀드린 대로 금융회사별로 금리 차이가 크기 때문입니다. 또한 금융회사별로 부동산 담보 가치를 평가하는 기준이 달라서 추가 대출 한도가 달라질 수도 있습니다.

금리를 비교하는 가장 확실한 방법은 인터넷을 통해 대출 상품 안내서를 받아보는 것입니다. 인터넷으로 조금만 알아보면 대출상담사 등으로부터 다양한 공식 자료를 받을 수 있습니다.

이렇게 1차 검토를 거쳐 몇 가지 대출 상품을 고른 다음에 상담을 받으면 더 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.